O Custo Real de Comprar Imóvel em Portugal em 2026
O preço de compra raramente é o valor final. Entre IMT, Imposto do Selo, notário e registo, um comprador deve orçamentar significativamente acima do preço anunciado, e em 2026, esse orçamento mudou de uma forma que a maioria dos compradores estrangeiros ainda não acompanhou.
A grande mudança de 2026: uma taxa fixa para não residentes
Desde 2026, compradores não residentes fiscais que adquiram um imóvel urbano para habitação em Portugal continental pagam uma taxa fixa de IMT de 7,5% (Imposto Municipal sobre Transmissões) sobre o preço de compra ou o valor patrimonial tributário, consoante o que for mais alto, sem escalões progressivos e sem isenções incorporadas na própria taxa. A regra foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, no âmbito do pacote fiscal da habitação, e confirmada pelo Ofício-circulado n.º 40131/2026 da Autoridade Tributária.
Um comprador pode evitar a taxa fixa e pagar os escalões progressivos normais, mais baixos, se já for residente fiscal em Portugal no momento da compra, se se tornar residente fiscal nos 2 anos seguintes, ou se afetar o imóvel a um arrendamento de longa duração e renda moderada durante pelo menos 36 dos 5 anos seguintes. Para todos os outros, 7,5% é o número a ter em conta.
Para comparação: um residente fiscal português que compre uma habitação própria permanente de €300.000 paga aproximadamente €10.500 de IMT pelos escalões progressivos normais. Um não residente a comprar o mesmo imóvel paga €22.500. Essa diferença, mais de €12.000 numa compra de valor médio, é o número mais importante deste artigo.
O que mais vai pagar
- Imposto do Selo: 0,8% do preço ou do valor patrimonial, consoante o que for mais alto. Aplica-se a todos os compradores, residentes ou não. Um crédito habitação acrescenta um Imposto do Selo separado de 0,6% sobre o valor do empréstimo.
- Notário e registo predial: através do balcão único "Casa Pronta" do Estado, tipicamente cerca de €375 para uma compra a dinheiro com um único ato de registo (mais, se também houver registo de hipoteca). A via tradicional de notário e conservatória fica num valor semelhante, somando os emolumentos de registo e certidão.
- Honorários de advogado: não fixados por lei, mas tipicamente entre 1% e 2% do preço de compra para acompanhamento completo do processo.
O que não vai pagar
Um equívoco comum: em Portugal, o contrato da agência imobiliária é normalmente com o vendedor, pelo que um comprador que trabalhe diretamente com uma agência tipicamente não paga comissão nenhuma. Considere-a um custo do lado do vendedor, não seu.
Um exemplo prático: €300.000, compra a dinheiro, comprador não residente
| Custo | Valor | % do preço |
|---|---|---|
| IMT (taxa fixa 7,5%, não residente) | €22.500 | 7,5% |
| Imposto do Selo | €2.400 | 0,8% |
| Notário e registo | €375–750 | ~0,2% |
| Honorários de advogado | €3.000–6.000 | 1–2% |
| Total | €28.300–31.650 | ~9,4–10,6% |
Não incluído acima porque cabe ao vendedor por convenção, ou ainda não tem um valor publicado fiável: comissão de agência, certificado energético, e custos de tradução ou procuração para um comprador a assinar remotamente. Peça ao seu advogado um orçamento para o seu caso específico.
Perguntas frequentes
Que taxa de IMT pagam os não residentes para comprar imóvel em Portugal em 2026?
Uma taxa fixa de 7,5%, sem escalões progressivos e sem isenções incorporadas na própria taxa, aplicada sobre o preço de compra ou o valor patrimonial tributário, consoante o que for mais alto.
Um não residente pode evitar a taxa fixa de 7,5%?
Sim, tornando-se residente fiscal em Portugal no momento da compra ou nos 2 anos seguintes, ou afetando o imóvel a um arrendamento de longa duração e renda moderada durante pelo menos 36 dos 5 anos seguintes. Caso contrário, os escalões progressivos normais não se aplicam.
Quanto mais paga um não residente de IMT do que um residente?
Numa habitação própria permanente de €300.000, um residente paga cerca de €10.500 de IMT pelos escalões progressivos normais, enquanto um não residente paga €22.500, uma diferença de mais de €12.000.
O comprador paga a comissão da agência imobiliária em Portugal?
Não. O contrato da agência é normalmente com o vendedor, pelo que um comprador que trabalhe diretamente com uma agência tipicamente não paga comissão nenhuma.
A Urbanis coordena todo o processo de compra (procura, verificação, apoio legal e fiscal) para que não haja surpresas na escritura.
Falar com a Equipa ImobiliáriaEste artigo é informação geral, não é aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico, e não substitui o aconselhamento de um profissional habilitado para o seu caso específico.